ניו אלי בנמל בע"מ נ' עיריית תל-אביב

פסק- דין

עתירה לביטול דרישת תשלום ארנונה שהשיתה המשיבה, עיריית תל אביב-יפו, על העותרת, חברה העוסקת בהפעלת אולמות אירועים, עבור נכס מקרקעין המצוי בתחומי נמל תל-אביב (להלן: "הנמל").

רקע עובדתי

בין הצדדים התנהלה התכתבות ענפה שאין מנוס אלא לפרטה על מנת לרדת לשורש המחלוקת שהתגלעה ביניהם.

ביום 13.9.00 כרתה העותרת חוזה הרשאה עם חברת אוצר מפעלי ים בע"מ, חברה ממשלתית המחזיקה ומנהלת שטחים במתחם נמל תל אביב הישן (להלן: "אוצר מפעלי ים") להשתמש בשטח במבנה בנמל תל אביב לתקופה של שבע שנים, עד ליום 31.8.07 למטרת אירועים, הפעלת בית קפה ומסעדה (להלן: "הסכם ההרשאה").

לטענת העותרת, אוצר מפעלי ים הוליכה את העותרת בכחש, שכן לא הביאה לידיעתה שהמשיבה אינה מעניקה רישיונות עסק לעסקים בתחומי הנמל. העותרת טוענת, כי לאור הוראות תב"ע, סירבה המשיבה להוציא רישיון לעסקה.

העותרת החלה להפעיל במקום אולם אירועים לאחר שנערכו בו על ידה שיפוצים. אמנם, ב"כ העותרת טען במכתבו למשיבה מיום 1.2.06, כי "המבנה היה בשיפוץ כללי עד לימים אלה" (נספח ב' לתגובת המשיבה), אך ביום 3.7.03 נערכה ביקורת בנכס על ידי המשיבה, שממצאיה היו אלה: "בביקורת ביחידה- הינה סגורה מבחוץ מבעד לויטרינה ניתן לראות כי היחידה איננה בשיפוצים וכי יש בתוכה שולחנות וכסאות והיא נראית פעילה. כנ"ל לגבי קומת הגלריה שביחידה" (ההדגשה במקור, נספח כ"ב לתגובת המשיבה).

העותרת פנתה למשיבה ביום 1.1.05 וביקשה ממנה לפטור אותה מתשלום ארנונה לאחר שהוברר לה, כי לא ניתן לקבל רישיון להפעלת עסק (נספח י"א לעתירה). לטענת העותרת, משלא השיבה המשיבה לפניותיה ולא הוציאה לה שומות ארנונה בגין הנכס, ראתה זאת כהודאה בטענתה, שיש לפטור אותה מתשלום ארנונה.

ביום 21.4.05 נכרת בין העותרת לבין חברת סקאפה (להלן: "סקאפה") הסכם לפיו ניתנה הרשאת משנה לאחרונה לקיום אירועים בנכס, וזאת עד ליום 31.8.07 (להלן: "הסכם הרשאת המשנה"). החוזה נחתם עם סקאפה בשמה הקודם, חברת "בלו אירועים בע"מ" (להלן: "בלו אירועים").

ביום 11.10.05 פנתה בלו אירועים למשיבה בבקשה לרשום אותה כמחזיקה בנכס לאור הסכם הרשאת המשנה. כמו כן, ביקשה "בלו אירועים" פטור מתשלום ארנונה למשך תקופה שבה בוצעו על ידה שיפוצים בנכס (נספח ב' לתגובת המשיבה).

ביום 2.11.05 השיבה המשיבה לבלו אירועים, כי על מנת לשנות את שם המחזיק בנכס, יש להמציא הסכם שכירות עדכני עם בעלי הנכס, לתקופה העולה על שנה אחת (נספח ג' לתגובת המשיבה).

ביום 1.2.06 פנה עו"ד תומר מגיד, בשם העותרת, למשיבה וציין, כי "המבנה הנדון סגור מאז שנת 1996 עקב העדר תב"ע המאפשרת להפעיל אותו (בהתאם לצו סגירה)". עו"ד מגיד ביקש לעדכן, כי הנכס הושכר לבלו אירועים בהתאם להסכם הרשאת המשנה מיום 21.4.05. עוד ציין, כי ככל הידוע לו, המבנה היה בשיפוץ כללי עד למועד פנייתו זו למשיבה (נספח ד' לתגובת המשיבה).

ביום 15.3.06 השיב מנהל הארנונה, כי לאור העובדה שמדובר בשכירות משנה בין העותרת לבין "בלו אירועים", לא ניתן לרשום את האחרונה כמחזיקה בנכס, וזאת עד להמצאת חוזה שייחתם בינה לבין אוצר מפעלי ים ישירות. מנהל הארנונה הודיע, כי עד לקבלת המסמך המבוקש, נותר חיוב הארנונה ללא שינוי, וכי עומדת לעותרת זכות ערר על החלטה זו בפני ועדת הערר תוך 30 יום, בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר") (נספח ה' לתגובת המשיבה).

לקראת תום תקופת הרשאת המשנה, ניהלה סקאפה מו"מ ישיר עם אוצר מפעלי ים, לקבל זכות הרשאה בנכס במישרין, שלא באמצעות העותרת. בסופו של יום, נחתם ביום 22.10.06 הסכם בין אוצר מפעלי ים לבין סקאפה. על פי המוסכם, תינתן לאחרונה הרשאה בנכס לתקופה שמתום תקופת השכירות לפי הסכם הרשאת המשנה עם העותרת, מיום 1.9.07 ולמשך עשר שנים.

ביום 4.1.07 שונה שם המחזיק בנכס מהעותרת ל"סקאפה אירועים על הים בע"מ", החל מיום 1.1.07 (נספח ו' לתגובת המשיבה).

ביני לביני, הפסיקה סקאפה לשלם לעותרת את דמי השכירות ותשלומים נוספים, בהתאם להסכם הרשאת המשנה, ומשכך הגישה העותרת תביעה לבית משפט השלום בתל-אביב נגד סקאפה. התביעה, אשר התבררה בסופו של יום בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, לאחר שתוקן סכום התביעה, התקבלה ונקבע כי סקאפה הפרה את הסכם הרשאת המשנה (נספח י"ד לעתירה).

לטענת העותרת, רק ביום 24.5.11 קיבלה את דרישת תשלום הארנונה הראשונה, בסך של 850,757 ₪ לתקופה המסתיימת ביום 31.12.06 (להלן: "דרישת תשלום הארנונה") (נספח א' לעתירה).

ביום 13.6.11 פנה עו"ד אילן בומבך, בשם העותרת, למשיבה והלין על מכתב דרישת תשלום הארנונה. העותרת טענה כי, היא אינה חייבת בארנונה וכן עומדת לה טענת התיישנות. העותרת הדגישה, כי ביום 21.4.05 השכירה את הנכס ל"בלו אירועים" עד ליום 31.8.07 בשכירות משנה. משכך, טענה העותרת, כי יש להפנות את דרישת התשלום מיום 21.4.05 ועד ליום 31.12.06 ל"בלו אירועים". למכתב צורף אישור שהונפק, לטענת העותרת, על ידי המשיבה, ובו צוין כי אין לה חובות ארנונה (נספח ב' לעתירה).

ביום 28.8.11 השיב עו"ד אילן שרקון, בשם העירייה לעותרת, כי חוב הארנונה מתייחס לתקופה שבין שנת 2004 ועד גמר שנת 2006, כך שלא יכולה להיות מחלוקת שטרם חלפה תקופת ההתיישנות. בתקופה זו הייתה העותרת רשומה בספרי העירייה כמחזיקה בנכס. לטענת המשיבה במכתב זה, חוב הארנונה היה ידוע לעותרת, בין היתר לאור הפגישה שהתקיימה במשרדי המשיבה ביום 18.4.05 בנוכחות מר יחזקאל כהן, מנהלה של העותרת (להלן: "מר כהן") ובא כוחו עו"ד חן עובדיה (להלן: "הפגישה מיום 18.4.05"). לטענת המשיבה, כל מטרתה של הפגישה הייתה הסדרת החובות של החברות אותן מנהל (או ניהל בעבר) מר כהן (נספח י' לתגובה לעתירה), ובכללן העותרת. בסיומה של הפגישה התחייב מר כהן, כי יעביר המחאה בסך 100,000 ₪ על חשבון החוב. עוד ציינה המשיבה, כי האישור שצורף למכתב העותרת בדבר העדר חובות זויף ככל הנראה, שכן האדם החתום על המסמך אינו מוכר לה והאישור לא יצא מטעמה. באשר לטענת העותרת, כי לא יכולה הייתה להפעיל את הנכס לאור העדר רישיון עסק, כתבה המשיבה, כי היה על העותרת לפנות למשיבה בתקופת השיפוצים במקום, לצורך בדיקת זכאותה לפטור (נספח י"ח לעתירה).

ביום 8.11.11 השיבה העותרת למשיבה. העותרת שבה והדגישה, כי היה על המשיבה לפנות לסקאפה ולחייבה בארנונה מיום 21.4.05 וטענה, כי התריעה פעמים רבות בפני המשיבה על חוסר האפשרות להפעיל את הנכס לאור העדר רישיון עסק (נספח י"ט לעתירה).